Advertisements

De ce e mai ieftin să închiriezi în 2019

Am publicat ieri un articol în care calculam cu cât a scăzut numărul imobilelor vândute la sfârșit de an, intrigat de faptul că ANCPI și ZF se chinuie să găsească modalități prin care să ascundă nivelul catastrofal al acestor scăderi. Aproape toată lumea se poartă cu mănuși apropo de scăderile din imobiliare, nu cumva să strice jucăria celor bogați.

Un calcul simplist arată că prețul /mp construcție finisata la cheie cu toate costurile incluse (calculat la un preț mediu al terenului, nu în zonă ultra-centrală) este maxim 600€, iar el se vinde între 1000-1200€ în orașe mai mici și 1500-1800€ în orașele mari (Cluj, Iași, Timișoara), ajungând chiar la 2.000€ în zone bune din București sau Cluj. Calculați dvs cât este adaosul. Cât este profitul de aici?

Există și analiști precum Iancu Guda, în opinia cărora oprirea creditării pe acest segment ar determina calmarea prețurilor: „BNR a sesizat creșterea RECORD a creditelor imobiliare și supra-îndatorarea populației pe termen lung. Tot BNR arată că ponderea creditelor imobiliare în total credite acordate populației este de 53% la finalul anului 2018 – față de 19% în 2008”.

Cu alte cuvinte, aproape toți cei care aveau venituri sigure au făcut deja cel puțin o investiție imobiliară. De aceea, BNR a plafonat gradul de îndatorare (40% pentru creditele în RON și 20% pentru valută); același Iancu Guda susține că programul „Prima Casă” ar trebui oprit în mod gradual.

Anul trecut acest program a reprezentat 80% din creditele imobiliare acordate pentru achiziția de locuințe noi și a  distorsionat semnificativ piața, fiind contractat de o pătura a societății care nu are nevoie de un asemenea program. Asta a făcut ca printr-o falsa alimentare a cererii, prețul pentru apartamentele noi să fie ușor supra-apreciat și să fie speculat de pătura cu un venit peste medie.

Programul ar trebui orientat către pătura cu venituri reduse, iar prețul ar trebui determinat de o cerere și o ofertă reală. Cum s-a ajuns aici? Păi haideți să vedem cine sunt actorii care populează „teatrul” de luptă în imobiliare: investitorul imobiliar roman – fost valutist / bișnitar / (în cel mai bun caz) fotbalist / speculant devenit investitor în real estate.

Agentul imobiliar: tare-n papagal și cam atât. Ia comision atât de la chiriaș cât și de la proprietar, indiferent de beneficiarul serviciului. Tre` sa mănânce și el o pită alba, nu? Îl dai afară pe ușă, intra pe geam. Notarul: nu mai poți trece strada fără o hârtie de la el. Oficiul de cadastru: Doamne feri de vreo succesiune, mai bine le dai lor pământul și te duci în treaba-ți. Creditorul imobiliar: speculant ca și restul. Păi dacă este cerere…

Faptul că toți cei de mai sus au ajuns să pună presiune pe prețul locuințelor și să profite de această bulă se datorează și presei, care i-a sprijinit prin articole. Dacă te întrebi de ce nu găsești să cumperi ori să închiriezi un imobil la un preț ok, află că grupurile de fakebook sunt populate în proporție de 75% de agenți imobiliari, iar anunțurile din ziare ajung înainte la agenții, care le mută pe siturile lor. Știați că există o bază de date pe care ziarele o vând cu prioritate agențiilor imobiliare?

Prețul mediu din piață depășește azi cu 25%-30% valoarea investițională (calculată pentru o recuperare a investiției din chirii în 15 ani). Dacă mai ținem cont și de faptul că prețul plătit este în realitate mult mai mare în cazul achiziționării printr-un credit imobiliar (aproape dublu chiar, având în vedere dobânzile care vor fi plătite în 30 de ani), este extrem de costisitor să cumperi o locuință supraevaluată.

De aceea, recomandarea pentru cei care se gândesc sa cumpere acum o locuință, este sa mai aștepte cel puțin 1 an. Valoarea chiriei plătite într-un singur an este de 10 ori mai mică decât plata unui credit pe 30 de ani pentru componenta supraevaluată cu 25%-30%! De aceea, să stai în chirie este mult mai ieftin comparativ cu achiziționarea unui imobil supraevaluat – indiferent dacă achiziția se face pe credit sau pe cash.

Advertisements

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Advertisements